전월세 전환율이란 무엇인가요?
전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 보증금 1억원을 월세로 돌린다면 그 1억원에 전환율을 곱해 1년치 월세를 구하고, 12로 나눠 매달 낼 금액을 정합니다.
월세 = (전세보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12
예시로 확인해 봅니다. 전세 3억원을 보증금 1억원 + 월세 조합으로 바꾼다면 전환 대상 금액은 2억원입니다. 법정 상한인 4.75%를 적용하면 월세는 2억원 × 4.75% ÷ 12 = 791,667원입니다. 만약 시세대로 6%가 적용된다면 1,000,000원으로, 매달 208,333원 차이가 납니다. 전환율 1%p가 월세로 얼마나 옮겨지는지 체감하기 좋은 대목입니다.
법정 상한은 어떻게 정해지나요?
‘기준금리 + 2%p’와 ‘연 10%’ 중 낮은 값입니다. 주택임대차보호법과 시행령이 이렇게 정하고 있어, 기준금리가 오르면 상한도 함께 오르고 기준금리가 아주 높아져도 10%를 넘지는 않습니다.
법정 전환율 상한 = min(한국은행 기준금리 + 2%p, 10%) = min(2.75% + 2%p, 10%) = 4.75%
현재 기준금리는 2.75%(2026-07-16 적용)이므로 상한은 4.75%입니다. 기준금리는 금융통화위원회가 결정하며, 결정이 바뀌면 이 사이트의 요율 데이터도 갱신됩니다. 계약 시점의 기준금리를 확인하는 것이 중요합니다.
이 상한이 적용되지 않는 경우도 있나요?
있습니다. 법정 전환율은 ‘계약 기간 중 전세를 월세로 바꾸는’ 국면을 규율하는 규정이라고 이해하는 편이 정확합니다.
주의할 점은 세 가지입니다. 첫째, 새로 맺는 임대차계약의 보증금·월세 조합 자체를 이 조항이 직접 정하지는 않습니다. 그래서 신규 계약의 시세 전환율이 법정 상한보다 높은 경우가 흔합니다. 둘째, 주택이 아닌 상가는 상가건물임대차보호법이 따로 적용돼 기준이 다릅니다. 셋째, 상한을 넘는 전환이 문제가 되면 결국 개별 사안 판단이 필요하므로, 다툼이 예상되면 계약 전에 조정·상담 창구를 활용하는 편이 안전합니다.
반대 방향, 즉 월세를 전세로 바꾸는 계산도 같은 식을 뒤집으면 됩니다. 월세 × 12 ÷ 전환율이 보증금 환산액입니다. 양방향 계산과 상한 초과 경고는 전월세 전환 계산기가 자동으로 처리합니다.