전월세 전환율 계산기

월세로 돌리는 보증금에 전환율을 곱한 뒤 12로 나누면 매달 낼 월세가 나옵니다. 전환율은 계약 당사자가 정하지만, 기존 보증금을 월세로 바꾸는 경우에는 법정 상한을 넘을 수 없습니다. 2026년 7월 현재 그 상한은 연 4.75%입니다.

월세 = (전세보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12
전세보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율) (역방향)

예시 — 전세보증금 3억원짜리 집을 보증금 1억원으로 낮추고 나머지를 월세로 돌린다고 해보겠습니다. 전환 대상 금액은 200,000,000원이고, 상한 전환율 4.75%를 적용하면 연 9,500,004원, 즉 월 791,667원이 됩니다. 전세 2억원을 보증금 5,000만원으로 낮추는 경우라면 전환 대상 150,000,000원에 대해 월 593,750원입니다. 거꾸로 보증금 5,000만원에 월세 593,750원인 매물을 전세로 환산하면 200,000,000원짜리 전세와 같은 조건이라는 뜻이 됩니다.

주의 — 전환율은 낮을수록 임차인에게 유리합니다. 같은 보증금이 더 적은 월세로 바뀌기 때문입니다. 또 이 계산은 주택을 기준으로 하며, 상가 임대차는 상가건물 임대차보호법의 별도 기준을 따릅니다. 실제 계약에서는 관리비·중개보수·대출이자까지 함께 따져야 전세와 월세의 실질 부담을 제대로 비교할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제7조의2가 두 가지 기준 중 낮은 쪽을 상한으로 정하고 있기 때문입니다. 하나는 대통령령으로 정한 연 10%(같은 법 시행령 제9조 제1항)이고, 다른 하나는 한국은행 공시 기준금리에 연 2%를 더한 비율(같은 법 시행령 제9조 제2항)입니다. 지금은 기준금리가 2.75%이므로 두 번째 기준인 2.75% + 2%p = 4.75%가 상한이 됩니다.

• 기준금리 2.75% — 2026-07-16 한국은행 금융통화위원회 결정 반영. 금리가 오르면 상한도 따라 오릅니다.
• 절대 상한 10% — 기준금리가 8%를 넘어서면 이쪽이 낮아져 상한으로 작동합니다.
• 적용 국면 — 기존 계약의 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 기준입니다. 처음부터 월세로 맺는 신규 계약의 임대료 자체를 규제하는 조항으로 보기는 어렵다는 해석이 일반적입니다.

이 계산기는 상한을 코드에 박아두지 않고 요율 데이터 파일의 기준금리 값에서 매번 계산합니다. 금융통화위원회가 기준금리를 바꾸면 데이터만 갱신해도 화면의 기본 전환율과 경고 기준이 함께 움직입니다. 입력한 전환율이 상한을 넘으면 결과 카드에 경고 배지가 뜨지만, 숫자를 임의로 깎지 않고 입력값 그대로 계산해 보여줍니다. 실제 제시받은 조건이 얼마나 무리한지 그대로 확인하는 편이 판단에 도움이 되기 때문입니다.