전세 2억을 월세로 바꾸라는 집주인

1. 집주인이 월세 전환을 요구했다

민준은 전세 20,000만원짜리 아파트에 살고 있다. 계약 만기를 앞두고 집주인이 전화했다. “보증금을 5,000만원으로 낮추고 나머지는 월세로 바꾸겠다”는 것이다. 민준은 전세가 좋지만 집주인의 사정도 있다. 문제는 “나머지를 월세로”가 정확히 얼마인지 모른다는 것이다.

전환 대상 금액부터 따져 보자. 기존 보증금 20,000만원에서 전환 후 보증금 5,000만원을 빼면 150,000,000원이다. 이 금액이 월세로 바뀌는 돈이다. 산식은 단순하다 — 전환 대상 금액에 연 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세가 나온다.

전환율은 집주인이 마음대로 정할 수 없다. 주택임대차보호법 제7조의2는 법정 상한을 “한국은행 기준금리 + 2%p”와 “연 10%” 중 낮은 쪽으로 제한한다. 지금 기준금리가 2.75%이니 법정 상한은 4.75%다. 기준금리가 내리면 상한도 함께 내려간다.

법정 상한 그대로 계산하면 월세는 593,750원이다. 이 금액이 민준의 협상 기준선이다 — 집주인이 이보다 높은 월세를 요구하면 주택임대차보호법 위반이다. 반대로, 협의를 통해 이보다 낮은 전환율을 적용받는 것은 가능하다. 법은 상한만 정하고 하한은 정하지 않는다.

2. 중개수수료는 얼마나 바뀌나

계약 형태가 바뀌면 중개수수료도 달라진다. 전세는 보증금이 곧 거래금액이다. 보증금 20,000만원 전세의 경우 공인중개사법 시행규칙에 따른 상한 요율은 0.3%이고 한도 0원이 걸려 수수료 상한은 600,000원이다. 일반과세 중개사무소라면 부가세 60,000원이 별도로 붙어 실제 부담은 660,000원까지 갈 수 있다.

월세 계약의 중개수수료는 “환산보증금”이 기준이다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이다(환산값이 5천만원 미만이면 월세의 70배로 다시 계산한다). 보증금 5,000만원 + 월세 593,750원 x 100 = 109,375,000원이 환산보증금이다. 이 금액에 상한 요율 0.3%를 곱하면 수수료 상한은 328,125원이다.

전세(600,000원)보다 월세(328,125원)의 수수료가 낮다. 다만 수수료는 법정 상한이지 확정이 아니다 — 중개사와의 협의로 그보다 낮출 수 있다. 어떤 형태로 계약하든 수수료를 미리 계산해 두면 협상의 기준점이 된다.

3. 전세보증보험은 가입해야 하나

민준은 전세를 유지할 수도 있다. 전세를 유지한다면 전세보증보험을 알아봐야 한다. 전세보증보험(전세보증금 반환보증)은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급하는 보험이다. 가입은 의무가 아니지만, 전세사기 피해가 사회 문제가 되면서 사실상 필수로 여겨진다.

보증기관은 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증 세 곳이다. 기관마다, 주택 유형마다, 부채비율마다 요율이 다르다. 보증금 20,000만원을 HUG 아파트(부채비율 80% 이하) 기준으로 넣으면 보증료율 0.115%, 보증기간 24개월(730일) 기준 보증료는 460,000원이다. 월로 나누면 19,167원이다.

이제 비교할 수 있다. 월세로 전환하면 매달 593,750원이 나간다. 전세를 유지하면서 보증보험에 가입하면 월 환산 19,167원이 나간다. 순수한 현금 흐름만 보면 월세가 매달 574,583원 더 비싸다.

하지만 월세 전환 시 보증금 15,000만원을 돌려받는다. 그 돈을 예금에 넣거나 대출을 갚는 데 쓸 수 있다. 이런 기회비용까지 따져야 진짜 비교가 된다 — 돌려받은 돈을 예금에 넣으면 실제로 얼마가 되는지는 아래 6절에서 계산한다.

4. 집주인이 부른 “월 75만원”을 거꾸로 풀어 보기

사실 집주인이 처음 전화로 말한 조건은 “보증금 5,000만원에 월 75만원”이었다. 민준은 그 자리에서 답하지 않고 계산기에 숫자를 넣었다. 전환 대상 150,000,000원에서 월 750,000원이 나오려면 전환율이 연 6%여야 한다. 법정 상한 4.75%보다 1.25%p 높고, 계산기는 “법정 상한 초과” 경고를 띄운다. 상한 기준 월세 593,750원과 비교하면 매달 156,250원, 2년 계약이면 3,750,000원을 더 내는 조건이다.

반대 방향으로 읽어 보면 더 선명하다. 집주인이 한발 물러나 “그럼 월 70만원”이라고 했다고 하자. 보증금 5,000만원에 월 700,000원을 법정 상한 전환율로 전세 보증금으로 되돌리면 226,842,105원이다. 지금 전세 200,000,000원보다 26,842,105원 비싼 전세와 같은 조건이라는 뜻이다. 월세 제안을 전세 금액으로 되돌려 보면, 그것이 단순한 계약 형태 변경인지 사실상의 보증금 인상인지 바로 보인다.

한 가지 주의할 점이 있다. 주택임대차보호법 제7조의2의 전환율 상한은 계약 기간 중이거나 계약을 갱신하면서 보증금을 월세로 바꿀 때 적용된다. 계약이 끝난 뒤 완전히 새 계약을 맺는 경우에는 이 상한이 적용되지 않는다는 해석이 있다. 민준은 같은 집에 계속 살면서 계약을 갱신하는 경우이므로 상한을 근거로 이야기할 수 있다. 같은 법 제10조는 이 법을 위반하고 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 정한다.

5. 역제안의 두 가지 손잡이 — 전환율과 남길 보증금

법은 상한만 정하므로 그 아래는 협상의 영역이다. 민준이 전환율 연 4%를 제안해 받아들여지면 월세는 500,000원이 된다. 상한 기준보다 매달 93,750원, 2년이면 2,250,000원 적다. 전환율 0.75%p는 작아 보여도 1억원이 넘는 금액에 곱해지면 매달 체감되는 차이가 된다.

두 번째 손잡이는 남길 보증금이다. 전환율은 상한 그대로 두고 보증금을 1억원 남기면 전환 대상이 100,000,000원으로 줄어 월세는 395,833원이다. 보증금 5,000만원을 더 맡기는 대가로 매달 197,917원을 덜 낸다. 다만 맡긴 보증금이 클수록 돌려받지 못할 위험도 커진다 — 그래서 이 선택은 7절의 보증보험과 함께 봐야 한다.

6. 돌려받은 보증금으로 월세를 메울 수 있나

월세로 바꾸면 민준은 150,000,000원을 돌려받는다. 이 돈을 연 3.5% 1년 만기 정기예금에 넣으면 세전 이자는 5,250,000원, 이자소득세와 지방소득세 808,500원을 떼면 세후 이자는 4,441,500원이다.

같은 1년 동안 법정 상한 기준 월세는 7,125,000원이 나간다. 예금 이자로 메우고도 1년에 2,683,500원, 한 달에 약 223,625원이 모자란다. 계산은 단순하다 — 돌려받은 돈이 세후로 연 4.75%를 벌어야 월세와 본전이다. 예금만으로 그 수익을 내기는 어렵다.

반대로 민준에게 전세대출이 있고 그 금리가 전환율보다 높다면 이야기가 달라진다. 돌려받은 보증금으로 대출을 갚으면 줄어드는 이자가 월세보다 클 수 있다. 결국 월세 전환이 손해인지는 “돌려받은 돈을 어디에 쓰느냐”가 정한다. 계산기는 그 비교의 양쪽 숫자를 정확히 보여줄 뿐이고, 선택은 민준의 사정에 달려 있다.

7. 같은 2억, 보증기관마다 다른 보증료

전세를 유지하기로 한다면 어느 기관의 보증에 가입할지도 정해야 한다. 같은 보증금 200,000,000원, 24개월 기준으로 계산기에 등록된 요율을 그대로 적용하면 2년 보증료는 다음과 같다.

• HUG(주택도시보증공사) 아파트·부채비율 80% 이하 — 요율 0.115%, 2년 460,000원(월 19,167원)
• HUG(주택도시보증공사) 단독·다중·다가구·2억 이상·부채비율 80% 이하 — 요율 0.146%, 2년 584,000원(월 24,333원)
• HF(한국주택금융공사) 기본(최대) — 요율 0.04%, 2년 160,000원(월 6,667원)
• HF(한국주택금융공사) 우대(다자녀·신혼부부·저소득·다문화) — 요율 0.02%, 2년 80,000원(월 3,333원)
• SGI서울보증 아파트(구간 하단) — 요율 0.138%, 2년 552,000원(월 23,000원)
• SGI서울보증 기타주택 — 요율 0.208%, 2년 832,000원(월 34,667원)

기관과 주택 유형에 따라 같은 보증금의 보증료가 수십만원씩 차이 난다. 그러나 기관마다 가입할 수 있는 주택 유형, 보증 한도, 우대 대상 요건이 달라 표의 맨 위 숫자를 고르면 끝나는 문제가 아니다. 계산기는 같은 조건에서 보증료를 나란히 놓아 줄 뿐, 가입 가능 여부는 각 기관에서 확인해야 한다.

월세로 바꾸면 지켜야 할 보증금 자체가 50,000,000원으로 줄어든다. 같은 HUG 아파트 요율로 계산하면 2년 보증료는 115,000원, 월 4,792원이다. 위험에 노출된 돈이 줄어드는 것 — 숫자로 드러나지 않는 월세 전환의 효과다.