전세 2억을 월세로 바꾸라는 집주인

1. 집주인이 월세 전환을 요구했다

민준은 전세 20,000만원짜리 아파트에 살고 있다. 계약 만기를 앞두고 집주인이 전화했다. “보증금을 5,000만원으로 낮추고 나머지는 월세로 바꾸겠다”는 것이다. 민준은 전세가 좋지만 집주인의 사정도 있다. 문제는 “나머지를 월세로”가 정확히 얼마인지 모른다는 것이다.

전환 대상 금액부터 따져 보자. 기존 보증금 20,000만원에서 전환 후 보증금 5,000만원을 빼면 150,000,000원이다. 이 금액이 월세로 바뀌는 돈이다. 산식은 단순하다 — 전환 대상 금액에 연 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세가 나온다.

전환율은 집주인이 마음대로 정할 수 없다. 주택임대차보호법 제7조의2는 법정 상한을 “한국은행 기준금리 + 2%p”와 “연 10%” 중 낮은 쪽으로 제한한다. 지금 기준금리가 2.75%이니 법정 상한은 4.75%다. 기준금리가 내리면 상한도 함께 내려간다.

법정 상한 그대로 계산하면 월세는 593,750원이다. 이 금액이 민준의 협상 기준선이다 — 집주인이 이보다 높은 월세를 요구하면 주택임대차보호법 위반이다. 반대로, 협의를 통해 이보다 낮은 전환율을 적용받는 것은 가능하다. 법은 상한만 정하고 하한은 정하지 않는다.

2. 중개수수료는 얼마나 바뀌나

계약 형태가 바뀌면 중개수수료도 달라진다. 전세는 보증금이 곧 거래금액이다. 보증금 20,000만원 전세의 경우 공인중개사법 시행규칙에 따른 상한 요율은 0.3%이고 한도 0원이 걸려 수수료 상한은 600,000원이다. 일반과세 중개사무소라면 부가세 60,000원이 별도로 붙어 실제 부담은 660,000원까지 갈 수 있다.

월세 계약의 중개수수료는 “환산보증금”이 기준이다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이다(환산값이 5천만원 미만이면 월세의 70배로 다시 계산한다). 보증금 5,000만원 + 월세 593,750원 x 100 = 109,375,000원이 환산보증금이다. 이 금액에 상한 요율 0.3%를 곱하면 수수료 상한은 328,125원이다.

전세(600,000원)보다 월세(328,125원)의 수수료가 낮다. 다만 수수료는 법정 상한이지 확정이 아니다 — 중개사와의 협의로 그보다 낮출 수 있다. 어떤 형태로 계약하든 수수료를 미리 계산해 두면 협상의 기준점이 된다.

3. 전세보증보험은 가입해야 하나

민준은 전세를 유지할 수도 있다. 전세를 유지한다면 전세보증보험을 알아봐야 한다. 전세보증보험(전세보증금 반환보증)은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급하는 보험이다. 가입은 의무가 아니지만, 전세사기 피해가 사회 문제가 되면서 사실상 필수로 여겨진다.

보증기관은 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증 세 곳이다. 기관마다, 주택 유형마다, 부채비율마다 요율이 다르다. 보증금 20,000만원을 HUG 일반 아파트(부채비율 90% 이하) 기준으로 넣으면 보증료율 0.115%, 보증기간 24개월(730일) 기준 보증료는 460,000원이다. 월로 나누면 19,167원이다.

이제 비교할 수 있다. 월세로 전환하면 매달 593,750원이 나간다. 전세를 유지하면서 보증보험에 가입하면 월 환산 19,167원이 나간다. 순수한 현금 흐름만 보면 월세가 매달 574,583원 더 비싸다.

하지만 월세 전환 시 보증금 15,000만원을 돌려받는다. 그 돈을 예금에 넣거나 투자에 쓸 수 있다. 예를 들어 연 3.5% 정기예금에 넣으면 세후 이자가 월세 차액을 상쇄할 수도 있다. 이런 기회비용까지 따져야 진짜 비교가 된다 — 답은 사람마다 다르다.