부모님 집을 물려받는다면

1. 부모님이 돌아가시면 — 상속세

서윤의 아버지가 돌아가시며 남긴 재산이 10억원이라고 가정하자. 어머니는 먼저 돌아가셨고, 자녀는 서윤과 동생 둘이다. 상속세는 피상속인(돌아가신 분)의 전체 재산에 대해 과세한다 — 상속인 개인이 얼마를 받는지가 아니라 남긴 재산 총액이 기준이다.

공제부터 따져 보자. 기초공제 2억원과 인적공제를 비교해 더 큰 쪽을 쓰는데, 대부분의 경우 일괄공제 5억원이 유리하다. 배우자가 생존해 있으면 배우자상속공제(최소 5억원~최대 30억원)를 추가로 받지만, 서윤의 경우 어머니가 이미 돌아가셔서 일괄공제만 적용된다. 과세표준은 10억 - 5억 = 500,000,000원이다.

세율 20%에 누진공제 10,000,000원을 빼면 산출세액은 90,000,000원이다. 기한 내 신고하면 3% 공제를 받아 납부세액은 87,300,000원이다. 상속재산의 8.7%가 세금으로 나간다.

2. 미리 물려받으면 — 증여세

상속 대신 아버지가 생전에 서윤에게 2억원을 증여한다면 세금은 어떻게 될까. 증여세는 받는 사람(수증자) 기준으로 과세한다. 성인 직계비속은 10년간 5,000만원까지 공제받을 수 있다. 미성년 자녀는 2천만원, 배우자는 6억원이다. 공제 후 과세표준은 20,000만원 - 5,000만원 = 150,000,000원이다.

세율 20%에 누진공제 10,000,000원을 빼면 산출세액은 20,000,000원이다. 신고세액공제 3%를 적용하면 납부세액은 19,400,000원이다.

상속세와 증여세의 세율표는 같다(10~50% 5구간). 그런데 결과가 다른 이유는 상속은 전체 재산에 과세하고, 증여는 건별로 과세하기 때문이다. 10억을 한 번에 상속하면 과세표준이 5억이지만, 2억씩 나눠 증여하면 건당 과세표준이 1.5억이라 낮은 세율 구간에 든다. 다만 10년 내 같은 사람에게서 받은 증여는 합산과세되니 “쪼개기 증여”에는 한계가 있다.

3. 물려받은 집의 재산세

서윤이 공시가격 6억원짜리 아파트를 물려받아 1세대 1주택으로 보유한다고 하자. 도시지역 소재라면 재산세를 계산해 봐야 한다.

1세대 1주택의 공정시장가액비율은 44%이다. 과세표준은 600,000,000 x 44% = 264,000,000원이다. 공시가격이 9억원 이하이므로 특례세율이 적용된다.

재산세 본세 348,000원, 도시지역분 369,600원, 지방교육세 69,600원을 합치면 연간 재산세는 787,200원이다. 7월에 393,600원, 9월에 393,600원으로 나뉜다.

4. 신고 기한을 넘기면 2,700,000원이 사라진다

상속세는 상속이 시작된 달의 말일부터 6개월 안에 신고해야 한다. 서윤이 슬픔과 장례, 등기 문제로 기한을 놓치면 산출세액 90,000,000원에서 빼 주던 신고세액공제 3%, 즉 2,700,000원을 받지 못해 납부세액이 90,000,000원이 된다. 여기에 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 따로 붙는다 — 가산세는 이 계산기의 범위 밖이지만, 공제를 잃는 것만으로도 수백만원 단위다.

신고세액공제는 “기한 안에 자진 신고하면 3%를 깎아 준다”는 뜻이지 “세금을 3% 덜 낸다”는 뜻이 아니다. 기준이 산출세액이기 때문에 공제 뒤 과세표준이 작아진 사람에게는 효과도 작다. 증여세의 신고세액공제도 같은 3%이며, 2절의 증여세 19,400,000원에는 이미 600,000원이 빠져 있다.

5. 1억·2억·5억 — 같은 증여, 다른 세율

아버지가 증여액을 바꾸면 세금은 비례해서 늘지 않는다. 1억원을 증여하면 공제 5천만원 뒤 과세표준 50,000,000원이 10% 구간에 들어 납부세액은 4,850,000원(실효세율 4.85%)이다. 2억원이면 19,400,000원(9.7%), 5억원이면 과세표준 450,000,000원이 20% 구간 상단에 걸려 77,600,000원(15.52%)이다. 증여액이 5배가 되는 동안 세금은 16배가 된다.

이것이 누진세의 실제 모양이다. 세율표의 20%는 과세표준 전체에 곱하는 것이 아니라 1억원을 넘는 부분에만 적용되고, 그 효과를 누진공제액 10,000,000원이 보정한다. 그래서 “5억을 증여하면 세율 20%니까 1억원”이라는 계산은 틀리고, 실제로는 77,600,000원이다. 공제 5천만원은 10년 동안 같은 사람에게서 받은 증여를 모두 합쳐 한 번만 적용된다. 10년 안에 1억원을 두 번 받으면 두 번째 증여는 공제 없이 첫 증여와 합산해 계산한다.

6. 서윤에게 이미 집이 있다면 — 재산세가 1.9배

3절은 서윤이 물려받은 집 한 채만 가진 경우였다. 서윤이 이미 자기 집이 있어 2주택자가 되면 같은 공시가격 6억원 아파트의 재산세가 달라진다. 공정시장가액비율이 44%에서 60%로 올라 과세표준이 360,000,000원이 되고, 1세대 1주택 특례세율 대신 표준세율(0.4% 구간)이 적용된다. 본세 810,000원, 도시지역분 504,000원, 지방교육세 162,000원을 합쳐 연 1,476,000원이다. 1주택일 때의 787,200원과 비교하면 688,800원 차이다.

재산세는 7월과 9월에 절반씩 나눠 낸다. 2주택이면 7월 738,000원, 9월 738,000원이다. 매년 6월 1일 기준 소유자가 그해 재산세를 내므로, 상속 등기 시점이 5월 말인지 6월 초인지에 따라 첫해 재산세를 누가 내는지가 갈린다. 공시가격 합계가 종합부동산세 기준(1주택 12억·그 외 9억)을 넘으면 종부세가 따로 붙는데, 이 시나리오의 6억원은 둘 다 아래다.