재산세 계산기 — 주택분

주택분 재산세는 매년 6월 1일 소유자에게 부과되며, 7월과 9월에 절반씩 나눠 냅니다(본세가 20만원 이하면 7월에 한 번에 냅니다). 금액은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 0.05~0.4% 세율을 적용해 구하고, 도시지역이면 과세표준의 0.14%가 도시지역분으로 더해지며, 본세의 20%가 지방교육세로 붙습니다. 공시가격 5억원인 1세대 1주택(도시지역)이라면 연간 62만원 정도입니다.

공시가격을 그대로 과세표준으로 쓰지 않고 일정 비율만 반영하는 장치입니다. 부동산 가격이 급등할 때 세 부담이 그대로 따라 오르는 것을 완화하려고 둔 제도입니다(지방세법 시행령 제109조). 2026년 기준으로 1세대 1주택은 공시가격 3억원 이하 43%, 3억 초과~6억 이하 44%, 6억 초과 45%가 적용되고, 다주택자와 법인은 일률적으로 60%입니다. 공시가격 5억원인 1주택자라면 과세표준은 5억 × 44% = 2억 2,000만원이 됩니다.

1세대가 1주택만 보유하고, 그 주택의 공시가격이 9억원 이하일 때 받습니다(지방세법 제111조의2). 세율이 표준세율보다 구간마다 낮아 0.05%·0.1%·0.2%·0.35%가 적용됩니다. 여기서 자주 틀리는 지점이 있습니다. 공정시장가액비율과 특례세율은 별개 조문이라, 1세대 1주택이어도 공시가격이 9억원을 넘으면 비율은 1주택 기준 45%를 그대로 쓰면서 세율만 표준세율(0.1~0.4%)로 올라갑니다. 공시가격 12억원인 1주택이 이 경우입니다.

종합부동산세는 정확한 계산에 필요한 값이 너무 많기 때문입니다. 세부담상한을 적용하려면 전년도에 실제로 낸 총세액을 알아야 하는데 대부분 기억하지 못하고, 고령자 세액공제(20~40%)와 장기보유 세액공제(20~50%)가 합쳐 최대 80%까지 적용되며, 합산배제 주택 신고 여부에 따라서도 결과가 달라집니다. 이런 값을 대충 넣어 계산하면 오차가 커져 틀린 답을 자신 있게 보여주게 됩니다. 그래서 이 계산기는 과세 대상 여부(1세대 1주택 12억원 초과·그 외 합계 9억원 초과)만 알려주고, 세액은 국세청 홈택스에서 확인하도록 안내합니다.

매년 6월 1일입니다. 이날 등기부상 소유자가 그 해 재산세를 전부 냅니다. 그래서 6월 1일을 사이에 두고 집을 사고팔면 세금 부담이 달라집니다. 5월 31일에 잔금을 치러 소유권이 넘어갔다면 매수인이, 6월 2일에 넘어갔다면 매도인이 그해 재산세를 냅니다. 하루 차이로 수십만원이 갈리므로 매매 계약 시 잔금일을 정할 때 고려하는 것이 좋습니다.

주택분 재산세만 계산합니다. 토지분·건축물분·선박·항공기분 재산세, 종합부동산세 세액, 세부담상한(직전 연도 대비 인상률 제한), 지역자원시설세, 지자체 조례에 따른 감면은 반영하지 않았습니다. 또 주택 부속토지의 안분이나 공동명의 지분에 따른 분할도 계산하지 않으므로, 공동명의라면 본인 지분 비율만큼 공시가격을 나눠 입력해야 대략적인 부담을 볼 수 있습니다.