양도소득세 계산기

양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구한 뒤, 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 빼 과세표준을 만들고 세율을 곱합니다. 여기에 산출세액의 10%가 지방소득세로 붙습니다(지방세법 제92조). 1세대 1주택이면 양도가액 1,200,000,000원까지는 비과세이고, 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익만 과세합니다(소득세법 제89조).

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 (1세대 1주택 고가주택일 때)
양도소득금액 = 과세대상 양도차익 − 장기보유특별공제
과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원
산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제 · 총 부담세액 = 산출세액 × 1.1

예시 — 10억원에 사서 10년 보유·10년 거주한 1세대 1주택을 20억원에 팔았다면 양도차익은 1,000,000,000원, 12억 초과분 안분율 40%를 적용한 과세대상 양도차익은 400,000,000원입니다. 장기보유특별공제 80%(320,000,000원)를 빼면 양도소득금액 80,000,000원, 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 77,500,000원입니다. 세율 24%·누진공제 5,760,000원을 적용해 산출세액 12,840,000원, 지방소득세 1,284,000원을 더한 14,124,000원이 총 부담세액입니다.

주의 — 기본공제 250만원은 사람마다 1년에 한 번입니다(소득세법 제103조). 같은 해에 다른 부동산도 팔았다면 이미 썼을 수 있습니다. 신고 기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월(예정신고)이며, 상속·증여로 받은 부동산은 취득가액을 정하는 별도 규칙이 있어 실제 매입가를 넣으면 결과가 달라집니다.

공제는 3년 이상 보유해야 시작되고, 어느 표를 쓰는지가 세액을 좌우합니다(소득세법 제95조 제2항).

• 표2 (1세대 1주택 · 2년 이상 거주) — 보유 3년 12%에서 연 +4%포인트로 10년이면 40%, 거주 2년 8%에서 연 +4%포인트로 10년이면 40%. 둘을 합쳐 최대 80%.
• 표1 (그 밖의 경우) — 보유 3년 6%에서 연 +2%포인트로 15년 이상이면 최대 30%. 1세대 1주택이라도 거주 2년을 못 채우면 이 표가 적용됩니다.

세율은 보유 2년 이상이면 6~45% 기본세율(소득세법 제55조와 같은 표)을 쓰고, 단기 보유면 훨씬 높습니다. 주택·조합원입주권은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%이고, 그 밖의 부동산은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%입니다(소득세법 제104조). 단기세율에는 누진공제가 없습니다. 보유 기간이 정확히 24개월이면 단기세율이 아니라 기본세율이 적용됩니다.

거주 2년의 무게 — 위 예시와 모든 조건이 같은데 거주만 1년이면 표1(보유 10년 20%)이 적용되어 총 부담세액이 14,124,000원에서 111,166,000원으로 약 7.9배가 됩니다. 공제율이 줄면 과세표준이 커지고, 커진 과세표준이 더 높은 누진세율 구간(40%)으로 올라가기 때문입니다.

다주택 중과는 이 계산기의 범위 밖입니다. 한시 배제가 연장 없이 종료되어 2026-05-10 양도분부터 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 부활하고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 주택 수 산정에 조합원입주권·분양권이 들어가고 중과 배제 주택도 여러 종류라 입력값만으로 판정할 수 없어, 해당 항목을 체크하면 계산을 멈춥니다.